김경민 서울대 교수(51)가 하버드대 도시계획·부동산학 박사를 마치고 돌아와 한국을 두 번이나 놀라게 했다.

첫 번째는 코레일과 서울시가 ‘단군 이후 최대 개발사업’으로 추진하고 있던 31조원 규모 용산국제업무지구의 ‘도산’ 경고였다.

용산은 “시장에 대한 과학적 분석 없이 ‘한국판 롯폰기힐’이라는 얄팍한 슬로건에 빠져 대규모 개발이 곧 큰 파장을 일으킬 것”이라고 우려해 발간했다.

’가 부도가 났고, 어쩔 수 없는 듯 개발 구조가 상세하게 드러나 코레일과 오세훈이 서울을 발칵 뒤집어 놓았다.

그의 예상대로 용산 프로젝트는 2013년에 좌초되었다.

두 번째 충격은 지난해 한국 집값 폭락 발표였다.

2021년 하반기 이후 인플레이션과 함께 폭등할 줄 모르고 폭등했던 전국 집값이 최대 20% 폭락할 것이라는 그의 예측은 적중했다.

고금리와 치솟는 환율 속에서 한국 부동산 시장은 암흑기에 접어들었다.

3월 만우절 전날 그를 만났는데, 그는 텔레비전 프로그램에 출연해 달라는 요청이 쇄도하자 “3월에 개학하면 납치하겠다”고 선언했다.

그는 “부동산이 아닌 ‘건축왕’ 정세권의 이야기를 듣고 싶었다”고 말했다.

김경민 학자는 20세기 조선식 한옥을 일본인들이 사용하던 중 대량으로 팔아 북촌으로 일본인의 진출을 막았던 민족자본가 정세권(1888~1965)을 발견해 이를 매우 자랑스럽게 생각한다.

식민지 시대를 서민에게 전달한 세기.

2년 전 정세권 선생을 기리기 위해 개관한 북촌한옥역사관에서 김 교수를 만났다.

개인 연구실이 있는 창신동에서 자전거를 타고 왔다고 한다.

“청계천 자전거길 15분? 얼마나 빨리. 이명박 시장님의 청계천 복원 정말 잘하셨어요 ㅎㅎ!
”

◇ 집값 폭락 100% 확신

– 부동산 상담은 계속될 것 같다.

특히 서울대 교수들.

“그렇지 않아요. 제가 좀 내성적이라 주변에 교수님들이 별로 없어요. 아, 최근에 본부장님이 전화를 주셨어요. 무조건 버티고 기다리라고 했어요.”

– 모두가 강세장이라고 믿었던 2021년 12월, 집값 폭락이 예고됐다.

“저는 빅데이터를 기반으로 부동산 시장을 분석하는 사람입니다.

2021년 7월 수요, 공급, 임대료, 투자수익률로 모델링한 뒤 이미 가격 하락이 시작됐으며 하반기부터 본격적으로 시작될 것으로 분석됐다.

가장 큰 요인은 인플레이션이었다.

2008년 금융위기와 미·중 무역전쟁, 코로나 위기로 인한 글로벌 공급망 문제를 감당했을 때보다 더 많은 돈이 시장에 쏟아져 들어오면서 엄청난 인플레이션이 오는 줄 알았다.

미국은 1970년대와 1980년대 초반에 엄청난 인플레이션을 경험했습니다.

인플레이션이 경제에 미치는 영향에 대한 공포를 목격한 나라입니다.

따라서 미국은 인플레이션을 흡수하기 위해 금리를 올릴 것이고, 금리 인상은 주택 시장에 부정적인 영향을 미칠 수밖에 없습니다.

”

– IMF나 2008년 금융위기 때처럼 1~2년 안에 회복되거나 오를 것이라는 전망도 있다.

“그때와 지금의 위기는 다릅니다.

시간이 해결해준다고 착각하시면 안됩니다.

당시 중앙정부가 개입할 여지가 있어 금리를 낮췄다.

현재의 경제 위기에도 불구하고 금리를 인상해야 합니다.

그 당시에는 인플레이션이 없었지만 지금은 천문학적인 금액의 돈이 시장에 출시되면서 물가가 치솟고 있습니다.

중국의 코로나 제로 정책과 우크라이나 전쟁은 글로벌 공급망에 막대한 차질을 가져왔습니다.

단일 국가의 개입으로 해결할 수 있는 수준을 넘어선 것”이라고 말했다.

– 용산국제업무지구의 도산은 어떻게 예측했나?

“초고층 빌딩의 환상에 빠져 공익적 가치를 무시한 성급한 계획이었고 부동산 시장 분석에 실패한 프로젝트였습니다.

‘물 위의 호화로운 도시’라는 말처럼 단순히 미학으로 도시 경쟁력을 확보한 20세기 미국의 도시 미화 운동을 카피한 것이다.

개발자(개발자)가 어느 정도 공익을 우선시하지 않고 서로 이해관계가 다른 배우들이 자신의 욕심을 채우기 위해 싸울 수밖에 없는 구조였기에 파산은 당연했다.

”

– 공익을 우선시하는 개발자?

“도쿄의 롯폰기 힐을 재개발한 모리 미노루 같은 개발자는 한국에 없었습니다.

그는 재개발을 ‘마음의 고군분투’로 보고 넓은 녹지공간 확보, 문화와 미디어를 개발과 연계하는 전략 등 도시의 비전을 이끌어내고 주민들을 설득해 마침내 100% 찬성을 얻어 개발에 착수했다.

한국도 퍼블릭 도메인 개발자가 필요하다.

미국의 Hudson Yards Development Corporation(뉴욕시 정부 산하 개발회사)처럼 마스터플랜을 만들고 개발에 참여하는 민간 계약자들을 관리하며 지역민들과 소통하는 공기업이 있어야 한다.

다른 예로는 Boston Redevelopment Agency와 Singapore Redevelopment Agency가 있습니다.

SH(서울주택도시공사)가 그 역할을 할 수 있을 것 같다”고 말했다.

-뉴타운 사업에 대해서도 비판적이었다.

“서울과 같은 국제도시에서 뉴타운의 원주민 재정착률이 기껏해야 20%에 불과하다는 것은 비난받아 마땅합니다.

Roppongi Hill의 재정착률은 80%에 이릅니다.

원주민들이 잘 살 수 있도록 새로운 도시를 건설하고 있지만, 결과적으로는 그들을 쫓아내고 있는 것입니다.

”

-대규모 개발에 부정적인가?

“안돼. 그냥 사회적 약자를 돌보면서 해야지. 미국도 그래. 뉴욕의 20/80 프로그램처럼 저렴한 주택(중산층 및 저소득층을 위한 임대주택)을 할 때 인센티브를 준다.

서민을 위한 주택 공급이 필요할 때, 임대 아파트를 내놓을 때 집값에 대해 난리를 피우지 않습니까? 제가 최근에 실시한 연구에 따르면 임대 아파트의 존재와 1,000호 ​​이상 아파트 단지의 가격 상승 사이에는 상관 관계가 없습니다.

”

◇ “익선동은 언제나 수영”

김경민 교수가 용산국제업무지구 부도, 부동산 20% 폭락 등 업계를 놀라게 한 ‘사건’은 또 있다.

서울 종로구 익선동 일대를 MZ세대의 성지로 만든 출발점이다.

2010년대 초 신도시 개발의 일환으로 1920~30년대에 지어진 한옥지구를 철거하고 고층 아파트 단지를 짓겠다는 계획이 발표되자 텔레비전에 출연해 익선동을 지키는 신문에 기고하기도 했다.

. “외국인들은 1930년대에 대규모 모듈화로 지은 익선동 조선한옥 단지를 보면 기절할 뻔했습니다.

미국에서도 2차 세계대전 이후에야 시도되었습니다.

우리 도시의 역사에 남을 소중한 자산이었습니다.

무엇보다 수십 년 동안 익선동에 정착해 생계를 잃은 노인들에게 위기였다”고 말했다.

– 익선동은 어떻게 알게 됐나.

“도시계획사를 가르치면서 견학을 갔습니다.

작은 한옥 100여 채가 처마를 이어 조화롭게 이어져 있는 것을 보고 이곳이 100% 떠 있다는 확신이 들었다”고 말했다.

-도심인데 흉물스러운 미개발 지역 아니었나요?

“거리에는 쥐똥이 있었고 옆방도 많았습니다.

배우 윤여정이 박카스 이모를 연기한 영화 <죽이는 여자>의 배경은 탑골공원과 익선동 일대다.

그러나 도시와 공간의 가치는 콘텐츠와 스토리에서 나온다.

예쁘고 유쾌해 보이는 것이 전부가 아니라는 뜻이다.

친구들은 주차장도 없는데 여기 왜 오느냐고 하는데, 중국 상하이의 ‘천자방’은 초라하고 미궁 같은 동네인데도 관광객들로 붐빈다.

”

– 결국 재개발이 해제되어 MZ세대의 명소가 되었다.

“상업지구는 지하철 접근성이 제일 중요한데 익선동이 종로3가역 바로 앞에 있어요. 차별화된 체험 공간으로 보자면 한옥이 모여 있는 익선동은 젊은 세대의 복고 취향에 딱 맞는 곳이었다.

지역 주민들은 물론 부동산 중개업자까지 나서서 보존에 앞장섰다”고 말했다.

– 오래된 것은 무조건 보존하는 것이 좋지 않을까요?

“보전과 개발 사이의 균형이 중요합니다.

창신동이 동대문 패션 산업의 거점 역할을 하게 되면서 서울시는 2013년부터 도시재생사업을 추진해 왔지만 산비탈에 있는 집들은 오래전부터 재개발이 필요했다.

동네 아이들은 한여름 냄새가 나는 공동화장실을 사용한다.

보전이건 개발이건 주민들의 생명이 최우선”이라고 말했다.

– 박원순 시장의 도시재생 전략은 외관 보존에 치중했기 때문에 실패했다.

“보존할 가치가 있는 것은 버리고 주민들을 위한 생활공간을 개발해야 합니다.

박 시장의 노원구 백사마을 보존은 말도 안 된다.

골목길은 무조건 지켜지면 안 된다.

과감히 철거하고 아파트를 올려야 했다.

그 반대는 박원순 시장에 의해 파괴된 세운상가다.

도심 한가운데 제조터가 있고, 고려시대의 골목길이 그대로 남아 있다.

그것은 보존해야 할 유산을 파괴합니다.

”

-종로 피맛길 철거도 비판했다.

“고위 관리들이 말을 타는 것을 피하기 위해 조선시대 사람들이 자연스럽게 만든 길이었고, 빈대떡을 팔아 생선구이를 대접하며 서민들의 걱정을 덜어준 길이었습니다.

똑똑한 디벨로퍼가 있었다면 조금 더 큰 면적 비율이나 재산세 감면을 협상해서 피맛길을 얻었을 것”이라고 말했다.

-고층 빌딩이 도시의 랜드마크가 되지 않을 것이라고 말씀하셨습니다.

“박원순 시장이나 오세훈 시장이 싱가폴에 가도 거대한 개발 프로젝트를 발표한다.

용산과 여의도의 통합개발? 미쳤어. 싱가포르는 천년의 역사를 가진 도시 국가이고 서울은 천년의 도시입니다.

싱가포르와 비교하는 것이 의미가 있습니까? 외국인 관광객은 북촌, 명동, 동대문을 보기 위해 한국을 방문하지만 63빌딩이나 롯데타워는 보지 않는다.

어디서나 볼 수 있기 때문입니다.

도시의 경쟁력은 면적이 아니라 내용이다.

”

◇20세기 최초의 한국 개발자

김경민은 2012년 익선동 유학시절 ‘건축왕’ 정세권과 사랑에 빠졌다.

30평 이하의 일반 한옥들이 밀집한 익선동 한옥지구를 누가 지었는지 조사하던 중 정세권을 만났다.

당시 가장으로 팔린 정세권은 시한옥을 대량으로 공급해 조선인들의 거주권을 확보했고, 조선물산진흥회와 조선어학회의 재정 후원자 역할도 했다.

. “나는 교과서가 아닌 민족자본가였다.

조선진흥운동은 정치적 영향력이 없었다면 사실상 불가능했을 것이다.

”

– 기록이 적어 정황조사에 어려움이 많았던 것 같다.

“국어학회에는 재정후원사로, 건축학회에는 주택관리사로만 등록되어 있습니다.

다행히 증손자와 연결돼 2012년 여름 정세권의 딸인 이화여대 정정식 교수를 만났다.

정 교수님 아버지의 말씀이 제 마음을 찔렀습니다.

“인간의 숫자는 힘입니다.

그는 습관적으로 “일본의 북진을 막아야 한다”고 말했다.

당시 청계천 이남에 살던 일본인들은 한인들이 모여 사는 북촌을 자주 침략하려 하여 정국이 무너진 귀족들에게서 땅과 한옥을 사서 서민들을 위해 한옥을 지었습니다.

”

– 건축학적으로 아름다운 한옥이 아닙니다.

“물론이죠. 고위 관료들이 살던 전통 한옥을 5~6채로 나누어 현대화한 것입니다.

대청에 유리문을 달고 처마에 백랍 챙을 달아 개조한 퓨전 한옥이었습니다.

심미적 가치가 떨어지고 경성에 사는 한옥이 주거권을 잃지 않도록 한옥을 일종의 조선 상품으로 홍보했고 이로 인해 핍박을 받아 전 재산을 잃었다”고 말했다.

– 1929년 정세권의 건양사는 조선일보와 주택개량대회를 열었다.

조건은 조선인의 생활양식을 반영하면서도 현대적 문화생활을 할 수 있는 집에서 6인 가족이 살 수 있다는 것이었다.

“정세권은 조선일보 사장이자 민세 안재홍과 함께 독립운동을 한 평생의 동지였고, 이는 국민언론의 퇴진을 의미했다.

이극로의 조선어학회와 신간회도 그에게 육체적 정신적 도움을 주었다.

한용운 시인은 경제적 어려움에 처한 조선물산진흥회에 새 보금자리를 마련해준 정세권을 칭송하고 誌에 기고했다.

“백난에서 고생하시는 정세권씨 덕분입니다.

” . 역사책에 정세권이라는 이름이 있어야 한다”고 말했다.

◇땅과 집과 도시의 생태계를 연구하는 학자

아버지는 초등학생 아들을 데리고 역삼동 정상에 올랐다.

그는 아이에게 삼성동을 가리키며 “잘 봐봐, 저기 큰 변화가 있을 거야. 여기에 우리나라의 경제기능이 집중되어 있고 고층빌딩이 들어서 있다.

아이는 웃었다.

친구들과 스케이트를 탔던 논은 빌딩 숲이 되고, 동네에서 가장 높은 곳은 태권도 학원이 있는 5층 건물인데 이 마을에는 20~30층 건물이? 그러나 아버지의 예언은 이루어졌다.

눈을 뜨니 낯선 건물이 솟아오르고 창밖의 풍경이 달라졌다.

1983년은 강남 개발의 시작이었다.

나는 운세를 믿지 않지만 운명과 비슷한 것이 있다고 믿게 되었다.

서울대학교 지리학과를 졸업하고 GIS(Geographic Information System)를 개발하면서 IMF 외환위기를 겪었고, 2000년 실리콘밸리에서 근무하면서 UC버클리에서 정보통신 석사과정을 밟아 “기술을 만든” 거품”이 터졌다.

하버드 대학원생 시절 보스턴의 상업용 부동산 리서치 회사에서 세계 주요 도시의 오피스를 공부하던 중 글로벌 금융 위기가 닥쳤다.

그는 “한국, 실리콘밸리, 그리고 전 세계의 붕괴를 목격하면서” 땅, 집, 도시의 생태계를 연구하는 연구원이 되었다.

– 부동산에 대한 안목이 뛰어난 아버지는 어떤 일을 하셨습니까?

“저는 피부과 의사였습니다.

명피부과 김풍명 선생님으로 TV에 자주 나오던 유명 의사였어요. 서울대학교 의과대학을 졸업하고 국내 최초로 모발이식과 가슴성형을 시도한 인물이다.

그는 한번은 미국에 가서 건물의 최상층이 그곳에서 가장 비싸며 곧 우리도 그렇게 될 것이라고 말했습니다.

아파트 중층이 가장 비쌌던 시절이었다.

그런데 곧 아버지 말씀대로 !
”

– IMF, 기술주 거품, 글로벌 금융위기를 목격한 것이 “돈으로 살 수 없는 훌륭한 연구”라고 말했다.

“박사 시절 방문했던 부동산 리서치 회사인 PPR에서 전 세계 주요 도시의 사무실 및 상업용 부동산에 대한 분석 모델에 대한 자문 및 개발을 담당했습니다.

전 세계 주요 도시의 공실률, 임대료, 투자수익률, 거래건수 등의 데이터를 보유하고 있어 박사 논문 작성에 큰 도움이 되었습니다.

Goldman Sachs와 Lehman Brothers는 이 회사의 고객이었고, 2008년 말 미국 전역의 주택 거품이 흔들리는 것을 보았을 때 시장에 대한 과학적 분석과 내장된 감시 시스템의 중요성을 깨달았습니다.

”

-문재인 정부의 부동산 정책을 평가한다면?

“그게 무능력의 절정이었어요. 당시에는 강세장이 안정되기 어려웠을 텐데, 그래도 정부 정책에는 원칙이 있어야 한다.

전 세계적으로 주택 소유를 늘리기에 좋은 나라입니다.

그러나 수요를 충족시키기 위해 시장을 왜곡하는 등 예를 들어 LTV(주택담보대출 비율) 규제로 서민과 중산층이 피해를 입었다”고 말했다.

-윤석열 정부는 어떻게 해야 하나?

“가능하면 시장에 개입하고 싶지 않습니다.

LTV 및 DTI(Total Debt Service Ratio)와 같은 정책을 함부로 변경해서는 안 됩니다.

무엇보다 3대 대여법을 준수해야 합니다.

문재인 정부때 만든거라 흔들면 안됩니다.

서민을 위한 주거서비스를 확대한다는 관점에서 임차인 지원체계는 필수적이다.

박근혜 정부가 잘한 것은 뉴스테이(기업임대주택)로 복지대상을 중산층까지 확대한 것이다.

”

– 역대 대통령 중 부동산 정책을 잘한 사람은 누구라고 생각하나.

“노태우 대통령. 1988년 강남 집값이 100% 폭등하자 그는 집값 안정을 위해 분당에 뉴타운을 건설했다.

도시 차원에서 신도시를 개발하고 연결하는 계획을 추진한 대통령이다.

당시 서민복지헌장을 1년에서 2년으로 연장한 것도 노태우였다.

”

– 집값은 언제, 얼마나 떨어질까?

“적어도 올해는 계속 떨어지고 있습니다.

내년까지 강남과 서울에 입주가 많아 회복을 기대하기 쉽지 않다”고 말했다.

– 노숙자라면 언제, 어떤 지역을 주시할 것인가?

“지금 당장 나는 올해 살지 않을 것이다.

조심스럽지만 내년 중후반에 바닥을 칠 가능성이 높다.

무한정 떨어지고 싶어도 어느 순간 부동산 거래량이 폭증한다.

그때를 기다려도 늦지 않습니다.

강북이 먼저 바닥을 칠 가능성이 크다”고 말했다.

– 대박난 ‘영꿀족’은 어떻게 해야 할까요?

“팔지 말고 기다려. 주택금융비용을 줄이기 위해 집을 전세내고 맨션이나 교외로 이사를 가서 취업을 위해 싸워도 참아야 한다.

”

-최근에 출시됨 7개의 핫스팟을 선택했습니다.

“상업지구로는 성수동 신당 왕십리 을지로로 가는 6호선과 2호선이 아주 좋을 것입니다.

특히 아무도 주목하지 않는 신당동에는 중앙시장과 붉은 집, 한옥이 있다.

이효리도 샀다. 2~3년 후면 100% 뜨거워질 것”이라고 말했다.

-교수 말고 부동산 컨설팅 해.

“저는 학생들과 함께 가르치고 연구하는 것을 즐깁니다.

”

-당신은 부동산 부자입니까?

“저의 신조는 주택으로 돈을 버는 것이 아닙니다.

주거복지와 혁신을 고집하는 사람들이 집을 많이 소유하고 있다는 게 웃기지 않나요? 젊은이들에게 주택을 제공하는 것은 그에게 매우 중요했기 때문에 그는 아버지로부터 물려받은 재산에 Wohngemeinschaft(Wohngemeinschaft)를 짓고 운영했습니다.

국내 최초로 쉐어하우스를 소개한 사람입니다.

!
”